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2016年下半年房地产投资策略      

发布时间:2016-07-20 17:32:06
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摘要:房地产在国民经济中起着举足轻重的作用,对经济和资本市场影响深远,经济史称‚“房地产是周期之母”。

       房地产金融部总经理 杨华捷

  

  房地产在国民经济中起着举足轻重的作用,对经济和资本市场影响深远,经济史称‚“房地产是周期之母”。由于商品房具有消费品属性,且产业链条长,关联度高,所以,房地产市场的销量、土地购置和新开工投资是重要的“经济先行指标”。影响房地产市场的因素则分为长期因素及短期因素,长期因素包括经济增长水平、城市化进程、人口数量和结构、收入水平,短期因素则包括利率水平、抵押首付比、税收政策以及土地政策。

  

  长期因素方面,近年来我国人口增长逐步放缓,人口结构发生了变化,2016年我国全面放开二胎,对未来房地产市场的发展也是一项长期利好。我国城镇化发展空间较大。国家统计局数据显示2015年中国城镇化率为56.1%,如果我们采用国际可比的城市化定义,我国的实际城市化率只有40%左右。根据世界银行和学术界对城市化与经济发展水平关系的研究成果,中国人均GDP与城市化率的比值高于发达国家以及国际平均水平,表明我国城镇化空间较大。我国GDP绝对量稳步增长。自1995年以来我国人均GDP与GDP增长率的走势情况,1999年,GDP探底后慢慢反弹,直到2007年增速达到11.4%的顶峰,随后逐步回落至7%,在全球经济放缓的情况下,目前我国的GDP增长率仍然是不错的。我国居民收入水平的逐步提高,从1995年的4283元到2015年的31195元,我国城镇人均可支配收入增长了约7.3倍。根据人均GDP与房地产发展阶段关系的世界规律,我国房地产业正进入平稳发展阶段。假设中国人均GDP到2020年达到10000美元、2016-2020年的年均增速5%来看,人均GDP达到13000美元至少要到2025年,因此我国房地产业还有至少十年的平稳发展期。

  

  短期因素方面,房产价格的本质是货币(M2)的现象。据官方数据,2015年的M2为139.2万亿元,同比增长13.3%。相对1990年M2的1.52万亿,绝对值已放大了接近91.6倍。房产价格的上涨也与利率和CPI相关:2013年10月起,CPI指数、一年期存款利率一路回落,进入2015年后,两者差距缺口逐渐收窄,在2015年8月形成交叉,即意味着,居民存款实际利率为负。负利率时代,居民投资更加倾向于可以保值增值的固定资产——房产。

  

  货币政策和税收政策是政府施加房地产双向调节的利器。货币政策方面,政府根据宏观经济和房地产业的实际发展情况,会选择相应的货币政策对房地产市场进行调节,例如提高或者降低存贷款利率、存款准备金率,规定银行对房地产的按揭首付比等。税收政策方面,从当前形势看,房地产税很有可能延迟推出,其影响或低于市场预期。

  

  从房地产发展趋势来看,2016年房地产市场区域分化的特征更加明显。预计一、二线城市销量将持平,而销售均价将上涨10%。库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价,同时限制销量的增长空间。三四线城市则仍然处于去库存阶段,将拖累销量和销售均价。从去年年初开始,库存销售比在所有的一二三线城市中均呈现持续下降的趋势,而且很多城市的库存已经降至可能供给不足的水平。因此,越来越多的城市房价开始企稳甚至环比攀升也就不足为奇了。

  

  我们对于2016年下半年至2017年底的房地产市场形势是短期冲高回落,中长期依然看涨!房地产市场总体稳健,各区域价格分化且有明显的波动,房地产价格总体趋势将跟随中国经济未来几年L型运行规律,中国的房价在未来1-2年内,总体也将呈现“上下两难,震荡为主”的L型特征,主要是为了大多数城市的去库存任务!房地产政策坚持“分类调控,因城施政”的思路,引导各地房地产市场稳定发展。对于价格上涨较快的一、二线城市,势必会加大土地供应,增加商品房供给为主,辅之以审慎的房地产金融调控。对于价格平稳的二、三线城市,则主要以市场调节为主。(当去库存达到一个比例后,将出现明显的价格上涨势头)而对于三、四线城市,需要加大政策支持,以去库存为主。比如将部分商品房直接转化为保障房、经济适用房等。


来源:房地产金融部总经理 杨华捷

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